Worum geht es bei der Immobilienbewertung?
  • Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwert) von bebauten und unbebauten Grundstücken bzw. Grundstücksteilen (eventl. mit Bestandteilen, Zubehör, besonderen Betriebseinrichtungen)
  • Bestandteile: Gebäude, Außenanlagen und sonstige Anlagen, Rechte (z.B. Dienstbarkeiten, Baulasten)
  • die Wertermittlung bezieht sich auf einen Stichtag
  • es sind die Wertverhältnisse und der Grundstückszustand am Stichtag zugrunde zulegen
  • Wertverhältnisse: u.a. Wirtschaftslage, Verhältnisse am Kapitalmarkt sowie wirtschaftliche und demographische Entwicklung
  • Grundstückszustand: verkehrswertbeeinflussende rechtliche Gegebenheiten, tatsächliche Eigenschaften, sonstige Beschaffenheit und Lage des Grundstücks (Grundstücksmerkmale)
  • Grundstücksmerkmale: Entwicklungszustand, Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, wertbeeinflussende Rechte und Belastungen, abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale und die weiteren Merkmale
  • zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung), das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (Bewertungsverfahren)
  • bei der Wertermittlung sind zu berücksichtigen:
    • die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung)
    • die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks
  • Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale: wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden, von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge 
(Quelle: ImmoWertV §§ 1-4, 8)