Das Ertragswertverfahren
 
Das Ertragswertverfahren kann in der Verkehrswertermittlung insbesondere zur Anwendung kommen, wenn im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) die Erzielung von Erträgen für die Preisbildung ausschlaggebend ist, z. B. bei Mietwohngrundstücken, Wohnungseigentum und gewerblich genutzten Immobilien.

(Quelle: EW-RL Ziffer 2, Absatz 2)

Für die Ermittlung des Ertragswerts stehen folgende Verfahrensvarianten zur Verfügung:
– das allgemeine Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge unter modellhafter Aufspaltung in einen Boden- und Gebäudewertanteil 
– das vereinfachte Ertragswertverfahren auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge und des abgezinsten Bodenwerts oder
– das periodische Ertragswertverfahren auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge und des abgezinsten Restwerts des          Grundstücks

(Quelle: EW-RL Ziffer 4.1, Absatz 1)


Der vorläufige Ertragswert wird auf der Grundlage des Rohertrags und des Bodenwerts ermittelt, wobei selbstständig nutzbare Teilflächen gesondert zu berücksichtigen sind. Der vorläufige Ertragswert ist gegebenenfalls
- an die Marktlage anzupassen und
– um den Werteinfluss der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale zu korrigieren.

(Quelle: EW-RL Ziffer 4)

Allgemeines Ertragswertverfahren

Im allgemeinen Ertragswertverfahren wird der vorläufige Ertragswert
– aus dem kapitalisierten jährlichen Reinertrag abzüglich des Bodenwertverzinsungsbetrages zuzüglich
– des Bodenwerts
ermittelt.

Der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags und der Kapitalisierung des jährlichen Reinertrags ist jeweils derselbe Liegenschaftszinssatz zu Grunde zu legen. Die Kapitalisierungsdauer entspricht der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen.

(Quelle: EW-RL Ziffer 4.1, Absatz 1)

Vereinfachtes Ertragswertverfahren

Im vereinfachten Ertragswertverfahren wird der vorläufige Ertragswert
– aus dem kapitalisierten jährlichen Reinertrag zuzüglich
– des über die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen abgezinsten Bodenwerts
ermittelt.

Der Kapitalisierung des jährlichen Reinertrags und der Abzinsung des Bodenwerts ist jeweils derselbe Liegenschaftszinssatz zu Grunde zu legen. Die Kapitalisierungsdauer bzw. Abzinsungsdauer entspricht der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen.

(Quelle: EW-RL Ziffer 4.2, Absatz 1)

Periodisches Ertragswertverfahren

Im periodischen Ertragswertverfahren kann der vorläufige Ertragswert in der Regel
– aus der Summe der auf den Wertermittlungsstichtag abgezinsten Reinerträge der Perioden innerhalb des Betrachtungszeitraums zuzüglich
– des über den Betrachtungszeitraum abgezinsten Restwerts des Grundstücks
ermittelt werden.

Das periodische Ertragswertverfahren kann insbesondere Anwendung finden, wenn die Ertragsverhältnisse des Wertermittlungsobjekts im Betrachtungszeitraum mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen
– wesentlichen Änderungen unterliegen (z. B. qualitative Änderungen der Immobilie),
– wesentlich von den marktüblichen Erträgen (z. B. bei Staffelmietverträgen) abweichen oder
– starken Schwankungen unterliegen.

Der Betrachtungszeitraum, für den die periodisch unterschiedlichen Erträge ermittelt werden, soll so gewählt werden, dass die Höhe der im Betrachtungszeitraum anfallenden Erträge mit hinreichender Sicherheit ermittelt werden kann (in der Regel bis zu 10 Jahre). Ein wichtiges Kriterium für die Festlegung des Betrachtungszeitraums ist die Laufzeit der Miet- bzw. Pachtverträge. Der Abzinsung ist der Liegenschaftszinssatz zu Grunde zu legen.

Der Restwert des Grundstücks kann in der Regel ermittelt werden
– aus dem Barwert des Reinertrags der Restperiode zuzüglich
– des Bodenwerts, der über die Restperiode abgezinst wurde.

Die Restperiode ist die um den Betrachtungszeitraum reduzierte wirtschaftliche Restnutzungsdauer.
Bei der Ermittlung des Reinertrags der Restperiode, z.B. im vereinfachten Ertragswertverfahren, ist der am Wertermittlungsstichtag
marktüblich erzielbare Rohertrag zu Grunde zu legen. Entsprechendes gilt auch für den Ansatz der Bewirtschaftungskosten. Die Kapitalisierung erfolgt über die Dauer der Restperiode. Der Kapitalisierung und der Abzinsung ist jeweils derselbe Liegenschaftszinssatz zu Grunde zu legen.

(Quelle: EW-RL Ziffer 4.3, Absatz 1)

Reinertrag:
 
Der Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
 
Rohertrag:

Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen.
 
Bewirtschaftungskosten (siehe auch: Bewirtschaftungskosten - Kostenansätze):
 
Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind.
Bewirtschaftungskosten sind:
  • die Verwaltungskosten; sie umfassen die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Eigentümer persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit sowie die Kosten der Geschäftsführung;
  • die Instandhaltungskosten; sie umfassen die Kosten, die infolge von Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlage während ihrer Restnutzungsdauer aufgewendet werden müssen;
  • das Mietausfallwagnis; es umfasst das Risiko von Ertragsminderungen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Raum entstehen, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist; es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung;
  • die Betriebskosten.
Soweit sich die Bewirtschaftungskosten nicht ermitteln lassen, ist von Erfahrungssätzen auszugehen.
   
(Quelle: ImmoWertV § 17, 18, 19 und EW-RL Ziffer 5 und 6)
 
Vervielfältiger
 
Der Vervielfältiger für die Ermittlung des Ertragswerts ist aus der Tabelle Anlage 5 nach der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem angemessenen, nutzungstypischen Liegenschaftszinssatz zu entnehmen. Dabei handelt es sich um den Rentenbarwertfaktor einer jährlich nachschüssigen Rente, die auch im Falle einer monatlich vorschüssigen Zahlungsweise Anwendung finden kann [...]
 
(Quelle: WertR2006 Nr. 3.5.7)
 
Liegenschaftszinssatz
 
 

Bodenwert
 
 

 
 
 








Informationen aus der WertR2006 (mittlerweile veraltet und hier informativ aufgeführt):

Allgemeines Ertragswertverfahren:
 
Der Ertragswert (nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren) wird ermittelt aus dem nach § 16 ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag; der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung nach § 20 maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen.
 
Vereinfachtes Ertragswertverfahren:

Der Ertragswert (nach dem vereinfachten Ertragswertverfahren) wird ermittelt aus dem nach § 20 kapitalisierten Reinertrag und dem nach § 16 ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen ist.

Eine selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann.
 
Ablaufschema Wertermittlung: 
Miete x Wohn-/Nutzfläche x 12 (Rohertrag, jährlich)

-

Bewirtschaftungskosten (Reinertrag, jährlich)

-

Bodenwert x Liegenschaftszinssatz (Anteil des Bodenwerts am Reinertrag)

x

Vervielfältiger (Barwertermittlung)

+/-

Zu-/Abschläge

+

Bodenwert

=

Ertragswert

 

(Quelle: WertR2006 Anlage 2 Nr. 1.3)