Das Ertragswertverfahren
 
Allgemeines Ertragswertverfahren:
 
Der Ertragswert (nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren) wird ermittelt aus dem nach § 16 ermittelten Bodenwert und dem um den Betrag der angemessenen Verzinsung des Bodenwerts verminderten und sodann kapitalisierten Reinertrag; der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags ist der für die Kapitalisierung nach § 20 maßgebliche Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen; bei der Ermittlung des Bodenwertverzinsungsbetrags sind selbständig nutzbare Teilflächen nicht zu berücksichtigen.
 
Vereinfachtes Ertragswertverfahren:

Der Ertragswert (nach dem vereinfachten Ertragswertverfahren) wird ermittelt aus dem nach § 20 kapitalisierten Reinertrag und dem nach § 16 ermittelten Bodenwert, der mit Ausnahme des Werts von selbständig nutzbaren Teilflächen auf den Wertermittlungsstichtag nach § 20 abzuzinsen ist.

Eine selbständig nutzbare Teilfläche ist der Teil eines Grundstücks, der für die angemessene Nutzung der baulichen Anlagen nicht benötigt wird und selbständig genutzt oder verwertet werden kann.
 
Ablaufschema Wertermittlung: 
Miete x Wohn-/Nutzfläche x 12 (Rohertrag, jährlich)

-

Bewirtschaftungskosten (Reinertrag, jährlich)

-

Bodenwert x Liegenschaftszinssatz (Anteil des Bodenwerts am Reinertrag)

x

Vervielfältiger (Barwertermittlung)

+/-

Zu-/Abschläge

+

Bodenwert

=

Ertragswert

 

(Quelle: WertR2006 Anlage 2 Nr. 1.3)
 
Reinertrag:
 
Der Reinertrag ergibt sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
 
Rohertrag:

Der Rohertrag ergibt sich aus den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträgen.
 
Bewirtschaftungskosten (siehe auch: Bewirtschaftungskosten - Kostenansätze):
 
Als Bewirtschaftungskosten sind die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung marktüblich entstehenden jährlichen Aufwendungen zu berücksichtigen, die nicht durch Umlagen oder sonstige Kostenübernahmen gedeckt sind.
Bewirtschaftungskosten sind:
  • die Verwaltungskosten; sie umfassen die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Eigentümer persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit sowie die Kosten der Geschäftsführung;
  • die Instandhaltungskosten; sie umfassen die Kosten, die infolge von Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlage während ihrer Restnutzungsdauer aufgewendet werden müssen;
  • das Mietausfallwagnis; es umfasst das Risiko von Ertragsminderungen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Raum entstehen, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist; es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung;
  • die Betriebskosten.
Soweit sich die Bewirtschaftungskosten nicht ermitteln lassen, ist von Erfahrungssätzen auszugehen.
   
(Quelle: ImmoWertV § 17, 18, 19)
 
Vervielfältiger
 
Der Vervielfältiger für die Ermittlung des Ertragswerts ist aus der Tabelle Anlage 5 nach der Restnutzungsdauer des Gebäudes und dem angemessenen, nutzungstypischen Liegenschaftszinssatz zu entnehmen. Dabei handelt es sich um den Rentenbarwertfaktor einer jährlich nachschüssigen Rente, die auch im Falle einer monatlich vorschüssigen Zahlungsweise Anwendung finden kann [...]
 
(Quelle: WertR2006 Nr. 3.5.7)
 
Liegenschaftszinssatz
 
 
Bodenwert