07 Gerichtsurteile

Ortstermin/Befangenheit
 
Führt ein Sachverständiger zur Vorbereitung seines Gutachtens eine Orts- und Sachbesichtigung in Anwesenheit nur einer der Parteien durch, ohne die andere benachrichtigt und ihr Gelegenheit zur Teilnahme gegeben zu haben, so rechtfertigt dies die Ablehnung wegen Besorgnis der Befangenheit. Dabei ist es unerheblich, ob die fehlende Unterrichtung der abwesenden Partei über den Ortstermin auf einem Versehen beruhte und ob es zu einer Einflussnahme durch die anwesende Partei gekommen ist.
Die Möglichkeit, die anlässlich eines Ortstermins getroffenen Feststellungen zu wiederholen, vermag das durch die unterbliebene Unterrichtung vom Termin bei der benachteiligten Partei begründete Misstrauen nicht auszuräumen.
(OLG Karlsruhe, Beschluss vom 23.02.2010, 14 W 37/09)
 
Ortstermin/Vergütungsanspruch 
 
Hat der gerichtliche Sachverständige die auf einem erfolgreichen Befangenheitsantrag beruhende Unverwertbarkeit seines Gutachtens grob fahrlässig dadurch verursacht, dass er nur eine Partei vom Ortstermin informiert, verliert er in der Regel seinen Vergütungsanspruch. Gleiches kann gelten, wenn er das Gutachten entgegen dem gerichtlichen Auftrag nicht persönlich erstattet.
(LG Koblenz, Beschluss vom 8.12.2009, 14 W 769/09)
 
Unparteilichkeit 
 
[...] Die Benutzung der Toilette im Hausmeisterbüro der Klägerin und das dortige Aufwärmen rechtfertigt keine Zweifel an der Unparteilichkeit des Sachverständigen.
(AG Geilenkirchen, Beschluss vom 14.04.2011, 10 C 83/10)

Honorar 
 
Das Honorar des Sachverständigen errechnet sich nach den §§ 9 Abs. 1 S. 1, 8 Abs. 2 JVEG nach der erforderlichen Zeit. Es kommt nicht darauf an, wie viele Stunden der Sachverständige tatsächlich aufgewendet hat, sondern welcher Zeitaufwand eines Sachverständigen mit durchschnittlicher Befähigung und Erfahrung bei sachgemäßer Auftragserledigung mit durchschnittlicher Arbeitsintensität erforderlich ist. Werden die üblichen Erfahrungswerte allerdings um mehr als 15 v.H. überschritten oder bietet die Kostenrechnung keinen Anhalt für einen realistischen Ansatz, ist eine Plausibilitätsprüfung anhand der Kostenrechnung und der Angaben des Sachverständigen durchzuführen.
(LSozG Thüringen, Beschluss vom 20.02.2008, L 6 B 186/07 SF)
 
Mittelwert aus Sachwert und Ertragswert, Marktanpassung
 
Legt der Steuerpflichtige zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts das Gutachten eines Sachverständigen für Grundstücksbewertung vor und gelangt der Gutachter nach einer Wertermittlung sowohl im Sachwert- als auch im Ertragswertverfahren mit zutreffender Begründung dazu, dass das Grundstück ausschließlich im Ertragswertverfahren zu bewerten ist, handelt das FA rechtswidrig, wenn es den Grundstückwert ohne weitere Begründung auf den Mittelwert beider Werte feststellt. 
Fehlt als letzter Schritt einer Grundstücksbewertung nach der WertV die Anpassung an die Marktverhältnisse gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 WertV, ist der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts (noch) nicht geführt. Die Preisbildung am Grundstücksmarkt richtet sich nicht nur nach den Ertragserwartungen der Nachfrager. [...]
(BFH, Urt. 03.12.2008 - II R 19/08 - FG München vom 1.8.2007 - 4 K 4260/05 -)
 
Bezeichnung von Sachverständigen
 
Auch wenn ein IHK-Lehrgang für Immobilienbewerter mit einer Prüfung endet, darf sich der teilnehmende Sachverständige nicht als "geprüfter Sachverständiger" bezeichnen. Dagegen darf der Sachverständige in der Werbung die Bezeichnungen "Gutachter mit Zertifizierung durch die IHK N.N.? oder "durch die IHK zertifizierter Sachverständiger? verwenden, wenn ihm die IHK ein Abschlusszertifikat erteilt hat.
(LG Kiel, Urt. vom 28.11.2008 - 14 O 59/08 - )
 
Aufhebung einer Baugenehmigung für eine Windenergieanlage
 
Schädliche Umwelteinflüsse auf ein Nachbargebäude rechtfertigen die Aufhebung der Erteilung einer Baugenehmigung einer Windenergieanlage. [...]
(BVerwG, Urt. 29.08.2007 - 4 C 2/07 -)
 
Ermittlung von Baumängeln
 
[...] Der mit der Ermittlung des Verkehrswerts beauftragte Sachverständige hat nur die von ihm äußerlich wahrnehmbaren, wertbeeinflussenden Faktoren zu berücksichtigen und in seiner Bewertung einfließen zu Lassen. Ihn trifft weder die Pflicht, Baumängel selbst oder durch Hinzuziehung weiterer Sonderfachleute zu ermitteln, noch hat er ohne Anhaltspunkte für bestimmte Mängel allgemein auf ihr mögliches Vorliegen hinzuweisen. Nur wenn der Verkehrswertsachverständige im Verlaufe seiner Tätigkeit auf Baumängel hindeutende Indizien stößt, muss er seinen Auftraggeber hierauf aufmerksam machen.
(LG Zwickau, Urt. vom 14.06.2007 - 3 O 283/06 -)
 
Bewertung von Bodenschätzen/Kiesabbbauflächen
 
Ein unter der Erdoberfläche befindlicher Bodenschatz ist als selbständiges Wirtschaftsgut zu bewerten, wenn mit seiner Aufschiebung oder Verwertung begonnen wird, zumindest aber mit dieser Verwertung unmittelbar zu rechnen ist. Dies ist der Fall, wenn für den Abbau des Bodenschatzes (hier: Sand-/Kiesvorkommen) die erforderliche öffentlich-rechtliche Genehmigung vorliegt und das Grundstück unter gesondertem Ausweis eines Kaufpreises für den Bodenschatz an einen Erwerber veräußert wird, der seinerseits beabsichtigt, den Bodenschatz durch einen Abbauunternehmer ausbeuten zu Lassen. Das selbständige Wirtschaftsgut Sand-/Kiesvorkommen stellt weder notwendiges noch gewillkürtes Betriebsvermögen eines Land- und forstwirtschaftlichen Betriebs dar, wenn es ausschließlich zu dem Zweck erworben wird, es von einem Dritten im Rahmen dessen Gewerbebetriebs abbauen zu Lassen.
(BFH, Urt. vom 24.01.2008 - IV R 45/05 - )
 
Mobilfunkanlage auf dem Dach einer Wohnungseigentumsanlage
 
Durch die Errichtung einer Mobilfunkanlage auf dem Dach des Gebäudes einer Wohnungseigentumsanlage mit mehreren Gebäuden werden in der Regel alle Eigentümer in ihren Rechten betroffen. Der Errichtung müssen daher auch alle Eigentümer zustimmen. Die in der Teilungserklärung enthaltene Berechtigung der Miteigentümer eines Gebäudes einer Mehrhausanlage, Entscheidungen über das gemeinschaftliche Eigentum in ihrem Gebäude ohne die Mitwirkung der Miteigentümer der anderen Gebäude zu regeln, umfasst nicht die Genehmigung einer Mobilfunkanlage auf dem Dach ihres Gebäudes.
(OLG München, Beschl. vom 13.12.2006 - 34 Wx 109/06 - )
 
Umrechnungskoeffizienten des Gutachterausschusses für Bodenrichtwerte
 
Der auf der Grundlage des Bodenrichtwerts festzustellende Wert eines unbebauten Grundstücks ist entsprechend der Geschossflächenzahl unter Zugrundelegung des maßgeblichen Umrechnungskoeffizienten anzupassen, wenn der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert und die dazugehörige Geschossflächenzahl bestimmt hat.
(BFH, Urt. 12.07.2006 - II R 1/04 -)
 
Bewertung von Gartenanlagen/Aufwuchs
 
Es stellt keinen Rechtsfehler dar, dass ein Landschaftsgarten bei der Verkehrswertfestsetzung nicht als werterhöhender Faktor angesehen wird. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Gartenanlagen von individuellen Vorlieben des Eigentümers geprägt sind und ihnen deshalb meist nur ein - für die Verkehrswertermittlung unmaßgeblicher - Affektionswert zukommt. Auf dieser Grundlage konnte das Beschwerdegericht ohne Ermessensfehler ihrer Einschätzung folgen, der Aufwuchs sei durch den Bodenwert hinreichend erfasst.
(BGH, Beschl. 30.11.2006 - V ZB 44/06 -)
 
Bewertung von Golfplätzen

Zur Bewertung von Golfplätzen
(FG Düsseldorf, Urt. vom 28.4.2005 - 11 K 4435/02 -)
 
Bodenrichtwerte
 
Ein niedrigerer Wert als der vom Gutachterausschuss angegebene Bodenrichtwert kann der Feststellung eines Grundstückswerts jedenfalls dann nicht zu Grunde gelegt werden, wenn lediglich geltend gemacht wird, die Höhe des Bodenrichtwerts an sich sei unzutreffend. Ein Abschlag auf den Bodenrichtwert wegen der Größe des zu bewertenden Grundstücks ist nur vorzunehmen, wenn der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten für die Grundstückgrößen vorgegeben hat (vgl. R 161 Abs. 3 ErbStR).
(BFH, Urt. vom 11.5.2005 - II R 21/02 -)
 
Beratungspflicht

Ein Verkäufer, der die Beratung des Käufers übernommen hat, verletzt seine Beratungspflichten, wenn er eine Immobilie als absolut sichere, nach fünf Jahren mit Gewinn wiederverkäufliche Kapitalanlage bezeichnet, obwohl wegen des überhöhten Erwerbspreises schon im Zeitpunkt der Beratung abzusehen ist, dass ein gewinnbringender Verkauf zum genannten Zeitpunkt auch bei günstiger Entwicklung des Immobilienmarkts gänzlich unwahrscheinlich ist.
(BGH, Urt. vom 15.10.2004 - V ZR 223/03 -)
 
bauteilzerstörende Untersuchungen

Ein als Gerichtsgutachter beauftragter Sachverständiger hat in eigener Verantwortung festzulegen, wie er sein Prüfziel erreicht. Sofern erforderlich, ist er mit Zustimmung des Sacheigentümers auch verpflichtet, bauteilzerstörende Untersuchungen zu veranlassen.
(OLG Celle, Beschl. vom 8.2.2005 — 7 W 147/04 -)
 
Unparteilichkeit 

Der Umstand, dass ein mit der Erstellung eines Gutachtens Beauftragter kein öffentlich bestellter und vereidigter SV ist, gibt keinen Anlass, an der Unparteilichkeit zu zweifeln.
(OVG Münster, Beschl. vom 9.3.2005 - 6 E 58/05 -)
 
Unterhaltung und Instandsetzung einer Anlage mit Dienstbarkeit
 
Der Berechtigte ist auch dann nach § 1020 Satz 2 BGB zur Unterhaltung und Instandsetzung einer der Ausübung der Dienstbarkeit dienenden Anlage verpflichtet, wenn der Eigentümer die Anlage mitnutzen darf. Das Interesse des Eigentümers erfordert bei seiner Berechtigung zur Mitnutzung nicht, dass der Berechtigte die Kosten der Unterhaltung und Instandsetzung der Anlage allein trägt. Der Berechtigte ist vielmehr nur anteilig verpflichtet, und zwar in entsprechender Anwendung von §§ 748, 742 BGB, im Zweifel zur Hälfte. Weigert sich der Berechtigte, eine Unterhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme durchzuführen, die das Interesse des Eigentümers erfordert, kann der Egentümer die Maßnahme durchführen lassen und von dem Berechtigten im Umfang seiner Kostenbeteiligung Erstattung der Kosten als Schadensersatz statt der Leistung gemäß §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 2 BGB verlangen.
(BGH, Urt. vom 12.11.2004 - V ZR 42/04 -)
 
Feststellung von Baumängeln/Verletzung der Amtspflicht
 
Im Rahmen der Verkehrswertermittlung gemäß § 194 Bau-GB hat der Gutachterausschuss jedenfalls nicht unerhebliche Baumängel und Gebäudeschäden in die Beurteilung einfließen zu lassen (§§ 3 Abs. 2, 5 Abs. 5 Satz 2 WertV). Übersieht er bei der Begutachtung den vorhandenen Schädlingsbefall (hier: Hausbockkäferbefall im Dachstuhl), weil er elementare und einfache Prüfungsmaßnahmen unterlassen und nur eine Sichtprüfung vorgenommen hat, liegt eine schuldhafte Verletzung seiner Amtspflicht vor.
(OLG Naumburg, Beschl. vom 22.1.2004 - 4 U 133/03 -)
 
Berücksichtigung eines ausbaufähigen Dachgeschosses
 
Zur Berücksichtigung eines ausbaufähigen Dachgeschosses bei der Verkehrswertermittlung
(OLG Brandenburg, Urt. 06.05.2003 - 6 U 74/00 -)
 
Umlegung von Betriebskosten
 
Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anl. 3 zu § 27 II. BV a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) auf den Mieter umgelegt werden. Sonstige Betriebskosten i.S.v. Nr. 17 der Anl. 3 zu § 27 II. BV a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im Einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist.
(BGH, Urt. vom 7.4.2004 VIII ZR 167/03 -)
 
Mietspiegel

Auch bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels kann das Gericht ein SV-Gutachten zur ortsüblichen Vergleichsmiete einholen; dieses ist dann dem Mietspiegel vorzuziehen.
(LG Berlin, Urt. vom 8.12.2003 - 67 S 288/03 -)
 
Ablehnung wegen Befangenheit 
 
Eine Ablehnung wegen Besorgnis der Befangenheit muss ein SV in Kauf nehmen, der in einem Begleitschreiben an das Gericht den Prozessvortrag der klagenden Partei als "Märchenstunde? abqualifiziert hatte. Mit dieser Äußerung hat der SV eindeutig seine neutrale Rolle als Helfer des Gerichts verlassen und sich durch seine einseitige Äußerung auf die Seite einer der Parteien gestellt.
(OLG Schleswig, Urt. vom 22.11.2001 - 16 W 282/01 -)
 
Ablehnung wegen Befangenheit 
 
Ein Richter kann wegen Besorgnis der Befangenheit abgelehnt werden, wenn er den Sachvortrag einer Prozesspartei oder ihres Prozessbevollmächtigten in der mündlichen Verhandlung als "Unsinn? bezeichnet. Im Gegensatz zum Begriff "unsinnig?, ist das Wort "Unsinn? unsachlich herabsetzend und persönlich verletzend.
(LSozG Nordrhein-Westfalen, Beschl. vom 16.6.2003 - L 11 AR 490/03 - AB )
 
Denkmalschutz 
 
Zur Frage, wann sich eine aus Gründen des Denkmalschutzes ausgesprochene Versagung der Genehmigung zum Abriß eines Gebäudes enteignend auswirken kann.
(BGH, Beschluß vom 08.06.1978, III ZR 161/76)
 
Denkmalschutz 
 
Ausgleichsanspruch bei Nutzungsbeschränkungen im Interesse des Denkmalschutzes.
Der Kläger verlangt [...] Entschädigung für Vermögensnachteile, die ihm durch eine Maßnahme des Denkmalschutzes und wegen faktischer Bausperre entstanden seien [...]
(BayObLG, 08.12.1998, 2Z RR 363/97)