Sachwertverfahren

Sach­wert­ver­fah­ren

SW-RL Punkt 2
Das Sach­wert­ver­fah­ren ist in den §§ 21 bis 23 Immo­WertV gere­gelt. Ergän­zend sind die allge­mei­nen Verfah­rens­grund­sät­ze (§§ 1 bis 8 Immo­WertV) heran­zu­zie­hen, um den Verkehrs­wert des Wert­ermitt­lungs­ob­jekts zu ermit­teln.
Das Sach­wert­ver­fah­ren kann in der Verkehrs­wert­ermitt­lung dann zur Anwen­dung kommen, wenn im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr (markt­üb­lich) der Sach­wert und nicht die Erzie­lung von Erträ­gen für die Preis­bil­dung ausschlag­ge­bend ist, insbe­son­de­re bei selbst­ge­nutz­ten Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern. Das Sach­wert­ver­fah­ren kann auch zur Über­prü­fung ande­rer Verfah­rens­er­geb­nis­se in Betracht kommen. Nicht anzu­wen­den ist das Sach­wert­ver­fah­ren auf Wert­ermitt­lungs­ob­jek­te, die nicht mehr wirt­schaft­lich nutz­bar sind, z. B. auf abbruch­rei­fe oder funk­ti­ons­lo­se bauli­che Anla­gen oder Teile von diesen. Wirt­schaft­lich nutz­bar sind nur solche bauli­chen und sons­ti­gen Anla­gen, die eine wirt­schaft­li­che Rest­nut­zungs­dau­er aufwei­sen.

Immo­WertV §§ 21, 22, 23; siehe auch SW-RL Punkt 3
Im Sach­wert­ver­fah­ren wird der Sach­wert des Grund­stücks aus dem Sach­wert der nutz­ba­ren bauli­chen und sons­ti­gen Anla­gen sowie dem Boden­wert ermit­telt; die allge­mei­nen Wert­ver­hält­nis­se auf dem Grund­stücks­markt sind insbe­son­de­re durch die Anwen­dung von Sach­wert­fak­to­ren zu berück­sich­ti­gen. Der Sach­wert der bauli­chen Anla­gen (ohne Außen­an­la­gen) ist ausge­hend von den Herstel­lungs­kos­ten unter Berück­sich­ti­gung der Alters­wert­min­de­rung zu ermit­teln. Der Sach­wert der bauli­chen Außen­an­la­gen und der sons­ti­gen Anla­gen wird, soweit sie nicht vom Boden­wert miter­fasst werden, nach Erfah­rungs­sät­zen oder nach den gewöhn­li­chen Herstel­lungs­kos­ten ermit­telt.
Zur Ermitt­lung der Herstel­lungs­kos­ten sind die gewöhn­li­chen Herstel­lungs­kos­ten je Flächen‑, Raum- oder sons­ti­ger Bezugs­ein­heit (Normal­her­stel­lungs­kos­ten) mit der Anzahl der entspre­chen­den Bezugs­ein­hei­ten der bauli­chen Anla­gen zu verviel­fa­chen. Normal­her­stel­lungs­kos­ten sind die Kosten, die markt­üb­lich für die Neuerrich­tung einer entspre­chen­den bauli­chen Anla­ge aufzu­wen­den wären. Mit diesen Kosten nicht erfass­te einzel­ne Bautei­le, Einrich­tun­gen oder sons­ti­ge Vorrich­tun­gen sind durch Zu- oder Abschlä­ge zu berück­sich­ti­gen, soweit dies dem gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr entspricht. Zu den Normal­her­stel­lungs­kos­ten gehö­ren auch die übli­cher­wei­se entste­hen­den Bauneben­kos­ten, insbe­son­de­re Kosten für Planung, Baudurch­füh­rung, behörd­li­che Prüfun­gen und Geneh­mi­gun­gen. Ausnahms­wei­se können die Herstel­lungs­kos­ten der bauli­chen Anla­gen nach den gewöhn­li­chen Herstel­lungs­kos­ten einzel­ner Bauleis­tun­gen (Einzel­kos­ten) ermit­telt werden.
Normal­her­stel­lungs­kos­ten sind in der Regel mit Hilfe geeig­ne­ter Baupreis­in­dex­rei­hen an die Preis­ver­hält­nis­se am Wert­ermitt­lungs­stich­tag anzu­pas­sen. Die Alters­wert­min­de­rung ist unter Berück­sich­ti­gung des Verhält­nis­ses der Rest­nut­zungs­dau­er zur Gesamt­nut­zungs­dau­er der bauli­chen Anla­gen zu ermit­teln. Dabei ist in der Regel eine gleich­mä­ßi­ge Wert­min­de­rung zugrun­de zu legen. Gesamt­nut­zungs­dau­er ist die bei ordnungs­ge­mä­ßer Bewirt­schaf­tung übli­che wirt­schaft­li­che Nutzungs­dau­er der bauli­chen Anla­gen.

Ablauf­sche­ma bei der Wert­ermitt­lung gem. SW-RL Nr. 3

Herstel­lungs­kos­ten der bauli­chen Anla­gen (ohne Außen­an­la­gen)

u.B. der Alters­wert­min­de­rung

+

Erfahrungssätze/​Herstellungskosten der bauli­chen Außen­an­la­gen

und sons­ti­gen Anla­gen ggf. u.B. der Alters­wert­min­de­rung

+

Boden­wert

=

vorläu­fi­ger Sach­wert

x

Sach­wert­fak­tor

=

markt­an­ge­pass­ter

vorläu­fi­ger Sach­wert

+/-

beson­de­re objekt­spe­zi­fi­sche

Grund­stücks­merk­ma­le

=

Sach­wert


Ablauf­sche­ma bei der Wert­ermitt­lung gem. WertR2006 Nr. 1.4 und Immo­WertV §8
(Die WertR2006 wurde durch die Sachwertrichtlinie (SW-RL), Ertragswertrichtlinie (EW-RL) und Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) größtenteils überarbeitet/ersetzt. Die Angaben in der WertR2006 haben nur noch bedingt Gültigkeit und sind mit besonderer Beachtung anzuwenden.)

objekt­be­zo­ge­ne Normal­her­stel­lungs­kos­ten

x

Brut­to-Grund­flä­che

x

Bauneben­kos­ten

x

Baupreis­in­dex

-

Alters­wert­min­de­rung

+

Wert der bauli­chen und sons­ti­gen Anla­gen am Wert­ermitt­lungs­stich­tag

+

Boden­wert

=

vorläu­fi­ger Sach­wert

–>

Berück­sich­ti­gung der Wert­ver­hält­nis­se auf dem Grund­stücks­markt (Markt­an­pas­sung) und der beson­de­ren objekt­spe­zi­fi­schen Grund­stücks­merk­ma­le

=

Sach­wert


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