Sachwertverfahren

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Sach­wert­ver­fahren

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SW-RL Punkt 2
Das Sach­wert­ver­fahren ist in den §§ 21 bis 23 Immo­WertV gere­gelt. Ergän­zend sind die allge­meinen Verfah­rens­grund­sätze (§§ 1 bis 8 Immo­WertV) heran­zu­ziehen, um den Verkehrs­wert des Wert­ermitt­lungs­ob­jekts zu ermitteln.
Das Sach­wert­ver­fahren kann in der Verkehrs­wert­ermitt­lung dann zur Anwen­dung kommen, wenn im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr (markt­üb­lich) der Sach­wert und nicht die Erzie­lung von Erträgen für die Preis­bil­dung ausschlag­ge­bend ist, insbe­son­dere bei selbst­ge­nutzten Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern. Das Sach­wert­ver­fahren kann auch zur Über­prü­fung anderer Verfah­rens­er­geb­nisse in Betracht kommen. Nicht anzu­wenden ist das Sach­wert­ver­fahren auf Wert­ermitt­lungs­ob­jekte, die nicht mehr wirt­schaft­lich nutzbar sind, z. B. auf abbruch­reife oder funk­ti­ons­lose bauliche Anlagen oder Teile von diesen. Wirt­schaft­lich nutzbar sind nur solche bauli­chen und sons­tigen Anlagen, die eine wirt­schaft­liche Rest­nut­zungs­dauer aufweisen.

SW-RL Punkt 3
Im Sach­wert­ver­fahren ist
  • der Sach­wert der bauli­chen Anlagen (ohne Außen­an­lagen) ausge­hend von den Herstel­lungs­kosten unter Berücksichtigung
    der Alters­wert­min­de­rung zu ermitteln,
  • der Sach­wert der bauli­chen Außen­an­lagen und der sons­tigen Anlagen nach Erfah­rungs­sätzen oder nach gewöhn­li­chen Herstel­lungs­kosten zu ermitteln,
  • der Boden­wert zu ermitteln
Die Summe aus den Sach­werten der bauli­chen Anlagen einschließ­lich der bauli­chen Außen­an­lagen, der sons­tigen Anlagen und des Boden­werts ergibt einen vorläu­figen Sach­wert des Grundstücks,
  • der an die allge­meinen Wert­ver­hält­nisse auf dem Grund­stücks­markt anzu­passen ist (Markt­an­pas­sung mittels Sachwertfaktor)
  • bei dem nach der Markt­an­pas­sung ggf. beson­dere objekt­spe­zi­fi­sche Grund­stücks­merk­male zu berück­sich­tigen sind

um zum Sach­wert des Grund­stücks zu gelangen.


Immo­WertV §§ 21, 22, 23; siehe auch SW-RL Punkt 3
Im Sach­wert­ver­fahren wird der Sach­wert des Grund­stücks aus dem Sach­wert der nutz­baren bauli­chen und sons­tigen Anlagen sowie dem Boden­wert ermit­telt; die allge­meinen Wert­ver­hält­nisse auf dem Grund­stücks­markt sind insbe­son­dere durch die Anwen­dung von Sach­wert­fak­toren zu berück­sich­tigen. Der Sach­wert der bauli­chen Anlagen (ohne Außen­an­lagen) ist ausge­hend von den Herstel­lungs­kosten unter Berück­sich­ti­gung der Alters­wert­min­de­rung zu ermit­teln. Der Sach­wert der bauli­chen Außen­an­lagen und der sons­tigen Anlagen wird, soweit sie nicht vom Boden­wert miter­fasst werden, nach Erfah­rungs­sätzen oder nach den gewöhn­li­chen Herstel­lungs­kosten ermittelt.
Zur Ermitt­lung der Herstel­lungs­kosten sind die gewöhn­li­chen Herstel­lungs­kosten je Flächen‑, Raum- oder sons­tiger Bezugs­ein­heit (Normal­her­stel­lungs­kosten) mit der Anzahl der entspre­chenden Bezugs­ein­heiten der bauli­chen Anlagen zu verviel­fa­chen. Normal­her­stel­lungs­kosten sind die Kosten, die markt­üb­lich für die Neuerrich­tung einer entspre­chenden bauli­chen Anlage aufzu­wenden wären. Mit diesen Kosten nicht erfasste einzelne Bauteile, Einrich­tungen oder sons­tige Vorrich­tungen sind durch Zu- oder Abschläge zu berück­sich­tigen, soweit dies dem gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr entspricht. Zu den Normal­her­stel­lungs­kosten gehören auch die übli­cher­weise entste­henden Bauneben­kosten, insbe­son­dere Kosten für Planung, Baudurch­füh­rung, behörd­liche Prüfungen und Geneh­mi­gungen. Ausnahms­weise können die Herstel­lungs­kosten der bauli­chen Anlagen nach den gewöhn­li­chen Herstel­lungs­kosten einzelner Bauleis­tungen (Einzel­kosten) ermit­telt werden.
Normal­her­stel­lungs­kosten sind in der Regel mit Hilfe geeig­neter Baupreis­in­dex­reihen an die Preis­ver­hält­nisse am Wert­ermitt­lungs­stichtag anzu­passen. Die Alters­wert­min­de­rung ist unter Berück­sich­ti­gung des Verhält­nisses der Rest­nut­zungs­dauer zur Gesamt­nut­zungs­dauer der bauli­chen Anlagen zu ermit­teln. Dabei ist in der Regel eine gleich­mä­ßige Wert­min­de­rung zugrunde zu legen. Gesamt­nut­zungs­dauer ist die bei ordnungs­ge­mäßer Bewirt­schaf­tung übliche wirt­schaft­liche Nutzungs­dauer der bauli­chen Anlagen.

Ablauf­schema bei der Wertermittlung gem. SW-RL Nr. 3

Herstel­lungs­kosten der bauli­chen Anlagen (ohne Außenanlagen)

u.B. der Alterswertminderung

+

Erfahrungssätze/​Herstellungskosten der bauli­chen Außenanlagen

und sons­tigen Anlagen ggf. u.B. der Alterswertminderung

+

Boden­wert

=

vorläu­figer Sachwert

x

Sach­wert­faktor

=

markt­an­ge­passter

vorläu­figer Sachwert

+/-

beson­dere objektspezifische

Grund­stücks­merk­male

=

Sach­wert


Ablauf­schema bei der Wertermittlung gem. WertR2006 Nr. 1.4 und Immo­WertV §8
(Die WertR2006 wurde durch die Sachwertrichtlinie (SW-RL), Ertragswertrichtlinie (EW-RL) und Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) größtenteils überarbeitet/ersetzt. Die Angaben in der WertR2006 haben nur noch bedingt Gültigkeit und sind mit besonderer Beachtung anzuwenden.)

objekt­be­zo­gene Normalherstellungskosten

x

Brutto-Grund­fläche

x

Bauneben­kosten

x

Baupreis­index

-

Alters­wert­min­de­rung

+

Wert der bauli­chen und sons­tigen Anlagen am Wertermittlungsstichtag

+

Boden­wert

=

vorläu­figer Sachwert

–>

Berück­sich­ti­gung der Wert­ver­hält­nisse auf dem Grund­stücks­markt (Markt­an­pas­sung) und der beson­deren objekt­spe­zi­fi­schen Grundstücksmerkmale

=

Sach­wert


Online-Immo­bi­lien-Rechner

Hier gehts zum Immo­bi­lien-Rechner nach dem Sach­wert­ver­fahren.

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