Worum geht es bei der Wertermittlung
Grundsätze bei der Ermittlung der Verkehrswerte sind in der durch die Bundesregierung erlassenen Immobilienwertermittlungsverordnung – ImmoWertV- geregelt:
ImmoWertV §§ 1–4, 8
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Bei der Grundstückswertermittlung geht es um die Ermittlung von Verkehrswerten (Marktwerten) von bebauten und unbebauten Grundstücken bzw. Grundstücksteilen (eventl. mit Bestandteilen, Zubehör, besonderen Betriebseinrichtungen).
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Zu den Bestandteilen von Grundstücken können gehören:
- Gebäude,
- Außenanlagen und sonstige Anlagen,
- Rechte (z.B. Dienstbarkeiten, Baulasten)
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Die Wertermittlung bezieht sich auf einen Stichtag (Wertermittlungsstichtag).
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Bei der Bewertung sind die Wertverhältnisse und der Grundstückszustand am Stichtag zugrunde zulegen.
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Hinter dem Begriff Wertverhältnisse verbergen sich u. a.:
- die Wirtschaftslage,
- die Verhältnisse am Kapitalmarkt sowie
- die wirtschaftliche und demographische Entwicklung
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Zur Einschätzung des Grundstückszustands werden betrachtet:
- die verkehrswertbeeinflussenden rechtlichen Gegebenheiten,
- die tatsächlichen Eigenschaften,
- die sonstige Beschaffenheit und Lage des Grundstücks (Grundstücksmerkmale)
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Zu den Grundstücksmerkmalen zählen:
- der Entwicklungszustand,
- Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung,
- wertbeeinflussende Rechte und Belastungen,
- der abgabenrechtlicher Zustand,
- die Lagemerkmale und
- die weiteren Merkmale
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Zur Wertermittlung sind das Vergleichswertverfahren (einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung), das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (Bewertungsverfahren).
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Bei der Wertermittlung sind zu berücksichtigen:
- die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung)
- die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks
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Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale sind:
- wirtschaftliche Überalterung,
- ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand,
- Baumängel oder Bauschäden,
- von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge