Baumängel und Bauschäden

Baumängel und Bauschäden

SW-RL Nr. 6.2
Wert­min­de­rungen auf Grund von Baumän­geln und/​oder Bauschäden können
– durch Abschläge nach Erfahrungswerten,
– unter Zugrun­de­le­gung von Bauteil­ta­bellen oder
– auf der Grund­lage von Schadensbeseitigungskosten
berück­sich­tigt werden.
Ein Abzug der vollen Scha­dens­be­sei­ti­gungs­kosten kommt nur in Betracht, wenn der Schaden unver­züg­lich besei­tigt werden muss. Dabei ist ggf. ein Vorteils­aus­gleich („neu für alt“) vorzunehmen.
WertR2006 Nr. 3.6.1.1.8
(Die WertR2006 wurde durch die Sachwertrichtlinie (SW-RL), Ertragswertrichtlinie (EW-RL) und Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) größtenteils überarbeitet/ersetzt. Die Angaben in der WertR2006 haben nur noch bedingt Gültigkeit und sind mit besonderer Beachtung anzuwenden.)

Baumängel:

Baumängel entstehen während der Bauzeit. Zu den Baumän­geln gehören z.B.

  • mangelnde Isolie­rung,
  • mangelnde stati­sche Festig­keit und
  • unzweck­mä­ßige Baustoffe.

Baumängel können sowohl durch unsach­ge­mäße Bauaus­füh­rung als auch durch Einspa­rungen verur­sacht werden, die sich auf die gefor­derte Qualität des Bauwerks auswirken.

Bauschäden:

Bauschäden entstehen nach der Fertig­stel­lung infolge äußerer Einwir­kung; dazu gehören z.B.

  • vernach­läs­sigte Instand­hal­tung (Instand­hal­tungs­stau),
  • Berg­schäden,
  • Wasser­schäden,
  • Holzerkran­kungen und
  • Schäd­lings­be­fall.

Bauschäden können auch als Folge von Baumän­geln auftreten.

Eine Wert­min­de­rung wegen Baumän­geln oder Bauschäden ist nur dann anzu­setzen, wenn diese nicht schon auf andere Weise wert­min­dernd berück­sich­tigt wurden.
Wert­min­de­rungen auf Grund von Baumän­geln und/​oder Bauschäden können folgen­der­maßen berück­sich­tigt werden:

  • durch Vermin­de­rung des ange­setzten Herstellungswerts,
  • durch eine entspre­chend gemin­derte Restnutzungsdauer,
  • durch Abschlag nach Erfah­rungs­werten (in v.H. der Gebäu­de­her­stel­lungs­kosten) unter Verwen­dung von Bauteiltabellen,
  • durch Abzug der Schadensbeseitigungskosten.

Bei der letzt­ge­nannten Verfah­rens­weise muss beachtet werden, dass der Wert­min­de­rungs­be­trag nicht höher sein kann als der Wert­an­teil des betref­fenden Bauteils am Gesamt­wert des Baukör­pers. Aus diesem Grund ist es in der Regel notwendig, die nach den Wert­ver­hält­nissen am Wert­ermitt­lungs­stichtag ermit­telten Scha­dens­be­sei­ti­gungs­kosten unter Anwen­dung des Alters­wert­min­de­rungs­satzes zu kürzen.
Welche dieser Verfah­rens­weisen sach­ge­recht ist, hängt vom Einzel­fall ab und sollte vom Stand­punkt eines wirt­schaft­lich vernünftig handelnden Eigen­tü­mers betrachtet werden. In jedem Fall sind Doppel­be­rück­sich­ti­gungen zu vermeiden.

WertR2006 Nr. 3.5.8
Soweit eine Verpflich­tung zum Erhalt der bauli­chen Anlage nicht besteht, ist bei über­durch­schnitt­li­chen Kosten zur Besei­ti­gung der Baumängel und Bauschäden im Verhältnis zum Gebäu­de­er­trags­wert des instand gesetzten Gebäudes zu prüfen, ob sach­ge­rechte Ergeb­nisse unter Zugrun­de­le­gung des gege­benen Erhal­tungs­zu­stands oder eines sofor­tigen Rück­baus des Gebäudes erzielt werden können.

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